Vi tar ett hyreshus och ändrar bara en enda sak: räntan.

Fastigheten kostar 7 miljoner kronor. Hyrorna är 720 000 kronor per år och den löpande driften kostar 270 000 kronor. Kvar blir ett driftnetto på 450 000 kronor.

Köparen lånar 4,5 miljoner.

Det är samma byggnad, samma hyresgäster och samma kostnader genom hela exemplet. Ändå kommer affären att se väldigt olika ut beroende på vad lånet kostar.

Vid 3 procents ränta ser det riktigt bekvämt ut

Tre procents ränta på 4,5 miljoner kronor kostar 135 000 kronor om året.

Vi hade ett driftnetto på 450 000 kronor.

Efter räntan återstår alltså:

450 000 − 135 000 = 315 000 kronor.

Det finns gott om utrymme för amortering, framtida underhåll och ett överskott till ägaren.

Det är lätt att tycka om den här hyresfastigheten.

Men en del av det vi tycker om är egentligen inte huset. Det är det billiga lånet.

Det blir tydligt när vi behåller exakt samma fastighet och bara flyttar räntan.

Vid 5 procent försvinner 90 000 kronor

Nu kostar lånet 225 000 kronor per år.

Driftnettot är fortfarande 450 000 kronor.

Efter räntan återstår:

225 000 kronor.

Fastigheten har inte blivit sämre. Ingen hyresgäst har flyttat. Värmesystemet fungerar precis som tidigare och hyrorna är oförändrade.

Ändå har 90 000 kronor av det årliga utrymmet försvunnit.

Det är därför ränta på lån till hyresfastighet får så stor betydelse när skulden är flera miljoner kronor. En förändring som ser liten ut i procent kan bli stor i kronor.

Och vi är fortfarande bara på 5 procent.

Vid 7 procent är det en annan affär

Nu blir räntekostnaden 315 000 kronor om året.

Av driftnettot på 450 000 kronor återstår 135 000 kronor.

Jämför de tre lägena:

3 % ränta: 315 000 kronor kvar
5 % ränta: 225 000 kronor kvar
7 % ränta: 135 000 kronor kvar

Från första till sista exemplet har 180 000 kronor försvunnit ur det årliga kassaflödet.

Och fortfarande har ingenting hänt med huset.

Det är samma hyresfastighet till samma pris med samma intäkter.

Det här är ett bra sätt att upptäcka om du egentligen har hittat en stark fastighetsaffär eller bara en affär som fungerar när pengar är billiga.

Det är skulden som gör räntan känslig

Vi kan ändra experimentet.

Nu låter vi räntan vara 6 procent men jämför två köpare.

Den första köparen har 2,5 miljoner kronor i lån.

Årlig ränta: 150 000 kronor.

Den andra har lånat 5 miljoner.

Årlig ränta: 300 000 kronor.

Samma hus kan alltså ge två ägare helt olika kassaflöde beroende på hur mycket skuld de har lagt på fastigheten.

Det här är en anledning till att belåningsgrad säger mer än bara hur stor egen insats som krävdes vid köpet. Skuldsättningen avgör också hur kraftigt en ränteförändring slår mot ekonomin efteråt.

En procentenhet på ett litet lån är en sak.

En procentenhet på fem miljoner är 50 000 kronor om året.

Kan högre hyror lösa problemet?

Det är lätt att tänka så.

Om räntan blir 100 000 kronor dyrare per år kanske hyrorna kan höjas med ungefär lika mycket.

Men då har du byggt kalkylen baklänges.

Hyror kan inte alltid justeras fritt och snabbt för att passa fastighetsägarens räntekostnad. Dessutom kan andra utgifter stiga samtidigt.

Räkna därför först på de hyror som faktiskt finns.

Om en framtida hyreshöjning sedan förbättrar resultatet är det positivt. Men en hyresfastighet som behöver kraftigt högre hyror för att klara dagens skuld har redan små marginaler.

Sedan kommer amorteringen

Hittills har vi bara tittat på ränta.

Anta att banken dessutom vill ha 75 000 kronor om året i amortering.

Vid 3 procents ränta hade fastigheten 315 000 kronor kvar efter ränta. Efter amorteringen återstår 240 000 kronor.

Vid 7 procent fanns 135 000 kronor kvar. Efter samma amortering återstår bara 60 000 kronor.

Amortering skiljer sig från ränta eftersom pengarna minskar skulden. De är alltså inte borta på samma sätt.

Men de lämnar bankkontot.

För den löpande ekonomin spelar det stor roll. Ett hyreshus kan se lönsamt ut i resultaträkningen och samtidigt ha väldigt lite pengar över varje månad.

Hur hög ränta klarar hyresfastigheten?

Vi kan också räkna baklänges.

Fastigheten har ett driftnetto på 450 000 kronor. Säg att du vill ha minst 150 000 kronor kvar efter ränta för amortering, underhåll och marginal.

Då får räntan högst ta 300 000 kronor.

På en skuld på 4,5 miljoner motsvarar det ungefär 6,7 procent.

Det betyder inte att 6,7 procent är någon exakt smärtgräns. Underhåll kan bli dyrare. Hyror kan förändras. Amorteringen kan vara större än väntat.

Men nu vet du något användbart.

Du vet ungefär vid vilken räntenivå kalkylen börjar bli trång.

Det är mycket mer intressant än att bara konstatera vilken ränta banken erbjuder idag.

En enda procentenhet är ganska mycket pengar

Procenttal ser små ut tills de multipliceras med en fastighetsskuld.

På ett lån på 4,5 miljoner innebär:

• 1 procentenhet: 45 000 kronor per år
• 2 procentenheter: 90 000 kronor per år
• 3 procentenheter: 135 000 kronor per år

Fördelat över månader motsvarar tre procentenheter 11 250 kronor mer i ränta varje månad.

Det är pengar som annars hade kunnat gå till underhåll, amortering eller byggas upp som reserv.

Ju större lån hyresfastigheten bär, desto mer värdefull blir därför marginalen i driftnettot.

Prova att förstöra din egen kalkyl

När siffrorna ser bra ut är nästa steg att göra dem sämre.

Höj räntan två procentenheter.

Sänk hyrorna lite.

Lägg till en oväntad kostnad på 100 000 kronor.

Se sedan vad som återstår.

Om hyresfastigheten fortfarande klarar ränta, amortering och normal drift finns det luft i affären.

Om överskottet försvinner så fort räntan flyttas från 4 till 5 procent är läget ett annat.

Då har du inte mycket utrymme för vare sig en tom lägenhet eller ett trasigt värmesystem.

Köp inte ett ränteläge

Priset, hyrorna och kostnaderna går att studera ganska noggrant före köpet.

Räntan flera år framåt gör inte det.

Därför är det riskabelt att köpa en hyresfastighet där kalkylen kräver en viss låg räntenivå för att fungera.

Det bättre objektet är inte nödvändigtvis det som ger störst överskott med dagens ränta.

Det kan vara huset som fortfarande ser hyggligt ut när du medvetet gör lånet dyrare i kalkylen.

En ränta på 3 procent kan få många fastigheter att se bra ut.

Det är först vid 5, 6 eller 7 procent som du börjar se hur mycket själva huset faktiskt klarar.